昆明公寓價格已逼近開發成本,是不是該出手了?

說起今年昆明的公寓市場,總的來說就一個字:跌。到底價格跌到了什么程度?有三個標志性事件可以管中窺豹。

首先是在今年8月,位于呈貢的實力蝶錦臺推出了每平米4700元的精裝公寓,首次將呈貢的精裝公寓價格拉到了5000以下。

其次是前不久,巫家壩某項目的公寓將售價拉低到8000多,以至于惹惱了一位前期曾經以11000元的價格買了10多套公寓的投資者,要求開發商退房。此事經媒體公開后,巫家壩片區的公寓行情和市場信心無疑都遭受了重擊。

昆明公寓價格已逼近開發成本,是不是該出手了?

在巫家壩投資10多套公寓的王女士接受媒體采訪

第三件事發生在上周,位于嵩明的恒大陽光半島有一批工程抵款公寓出售,精裝修,但價格只要3700元。這段時間昆明房地產市場上的工程抵款房不少,其實大家都知道,大部分實際上是開發商在利用這個名頭搞促銷。陽光半島這批公寓數量不多,價格這么低也令人咂舌。

上述三個項目分別代表了昆明公寓的三種類型,一種是像恒大陽光半島一樣的遠郊旅居大盤公寓,這類公寓在嵩明、空港片區、晉寧、安寧以及陽宗海都有;第二種是呈貢這種新興城區非核心地段的公寓;第三種則是城市核心區熱點地段的公寓。雖然巫家壩目前還在開發當中,但未來是昆明新中心,現在在巫家壩買公寓的人,看中的也是地段價值。類似的公寓目前數量最多,主城區成熟地段的公寓基本都屬于這個類型,交通方便、配套成熟是此類公寓的特點。

盡管三個降價公寓項目分屬于三種類型,但都有一個共同的特點,即促銷價已經逼近甚至達到開發成本,再降也沒什么空間了。

以巫家壩的項目為例,當年樓面地價大概是5000元一平方,加上每平方大約3000元的其他開發成本以及稅費,賣8000多確實差不多就是成本價。

昆明公寓價格已逼近開發成本,是不是該出手了?

巫家壩公寓項目眾多,消化是個難題

再看恒大陽光半島3700元的精裝公寓,就算嵩明的地價再便宜,這個價格還包括裝修,能不能覆蓋成本都不好說。

當然上面幾個例子都有自己的特殊性,比如蝶錦臺和巫家壩某公寓都屬于尾房,降價清盤也在情理當中。至于恒大陽光半島,考慮到今年恒大幾乎打了一年的價格戰,動不動就是7折賣房,現金流高于一切,拿出少量公寓賣3700也能理解。

可是市面上這么多公寓降價銷售,其他正常銷售的公寓定價也不能不受影響,比如近期江東地產推出的江東永和府精裝橙星公寓,公開打出的價格也只有8900元每平方。而目前市面上售價上萬的公寓,要么是市中心地段好,比如像逸天峰這樣走豪華路線的精裝產品,要么是像北京路億萊這種絕版LOFT,實得面積極大,而且別出心裁地做出了雙鑰匙上下兩個獨立套房的設計,產品本身非常稀缺。再就是像潤城上悅天地等樓盤的公寓,有學位或學區加持。同樣地段同等配套和檔次的精裝住宅,價格至少比公寓高出50%以上。

昆明公寓價格已逼近開發成本,是不是該出手了?

億萊的LOFT公寓實現了樓上樓下相互獨立的雙套房設計,頗具匠心

可能有些人不相信,覺得開發商怎么可能以接近成本價賣公寓,其實像巫家壩的公寓之所以只賣八九千,主要是同一個項目中還有住宅部分,住宅的售價當初開盤就賣到1萬7,后期賣到2萬甚至更高,成為開發商利潤的主要來源。至于公寓,少賺甚至不賺,只要能覆蓋成本快速回款就能接受。

也有一些潛在的公寓購房者和投資客認為,既然今年昆明公寓總體上市不斷降價,是不是再等一等,開發商還會虧本銷售,那時再出手豈不是更劃算。這種可能性不是沒有,只不過房企除非是資金緊張到走投無路,否則不會出此下策,而且開發商一旦虧本銷售,自身能否正常經營甚至生存就有問題了,項目能不能正常交房也就不好說了。

所以實話實說,即使刨開一些特價促銷項目,眼下昆明公寓其實也已經變得比較劃算,有需求可以考慮出手,所謂產權年限短、水電費貴、交易契稅高等缺點,在與住宅相比的巨大價格差距面前都不是個事。就拿巫家壩8000多的LOFT公寓來說,比同一個項目的住宅便宜一半,就算水電費貴一點,那又能多出幾個錢?

當然買公寓選對項目也很重要,并不是什么樣的公寓都值得買。有關在昆明買公寓應當注意的要訣,請關注云南房網接下來的報道。

 

本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的,如有版權異議,請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權,不得轉載。爆料、授權:news@ynhouse.com。

相關資訊

猜您喜歡

參與討論

登錄 注冊

熱門評論