新螺螄灣一期租金為何要調?看完這個你就懂了

12月12日,俊發·新螺螄灣國際商貿城一期市場的招租方案正式公告發布。一石激起千層浪,租金價格調整、兩套招租方案等不出意外成為了大眾關注討論的核心,關于租金增長過高、不理解為何要競拍的聲音時有傳出。

俊發·新螺螄灣國際商貿城一期招租方案公布后引發了不少的討論

新的租金價格如何確定?

在租金部分,其整體定價基準是在市場價格的基礎上,根據不同的樓層、街區、業態情況,給予8%-20%的優惠幅度,最終確定價格。

什么是市場價格?其指的是2019年以來轉租戶轉租商鋪時的定價,根據之前的備案和摸底情況,新螺螄灣對于這部分最新的動態價格是有所掌握的。因此,新的租金價格確實是要比10年前、5年前中豪時代高,這是毋庸置疑的,但也不能忽視8%-20%的優惠對價格的平抑。

通過幾個實際案例就能看明白:C1-019、C1-020商鋪轉租價480000元/年,合每月1180元/㎡,C1-021商鋪參考定價為900元㎡,相較周邊轉租價優惠23%;D1-305轉租價47000元/年,月租金358元/㎡,周邊的D1-304、D1-306本次定價290元/㎡;D2-063、D2-064轉租價25000元/年,月租金190元/㎡,周邊的061、062、065和066商鋪租金定為了170元/㎡。

新螺螄灣摸排過近一兩年的商鋪轉租價格情況

在此基礎上,俊發還提供了全額擔保的租金貸,實際上商戶首期只需支出一年半的租金,便能擁有5年承租權。

為何要進行競拍?

那為何又要采用競拍的方式呢?依照此前公開的數據,新螺螄灣一期上萬商戶中,有超過4成涉及轉租,而其背后牽涉到的轉租戶和實際經營戶兩個群體,數字無疑是龐大的,但是商鋪數量有限,特別是一些位置好的商鋪,常常是轉租戶和實際經營者都想要,“一鋪眾求”的情況并不少見。雖然新螺螄灣有權決定將商鋪租給誰或不租給誰,但實際操作中必然不能這么武斷。

在經濟更為發達的浙江、廣東等沿海領域,競拍早已是一種為市場所接受,最為公平公正公開決定爭議標的歸屬的運作方式了。因此新螺螄灣選擇競拍這一方式,是在需大于供的這類型商鋪里最為合理的方式了,可謂兼顧了多個群體的利益。

在實際操作中,新螺螄灣選擇了阿里淘寶這一有公信力的第三方平臺,并將起拍底價定為了8年前的簽約價格。其無疑已盡力去調動資源,并拿出了不小的誠意,希望給各方一個公平競爭的平臺及機會。

調價真的合理嗎?

市場價格最核心的決定因素在于供求關系,從實際情況來看,有商戶愿意以相應的轉租價從轉租戶手中租下商鋪,便說明在市場框架內這一定價有其合理性。而作為對市場最為敏感的群體,轉租戶定價是有其背后深刻邏輯的。

先來看這么一組數據:最能反映民生水平的生豬價格,在2012年到2019年的8年間,從16.77元/公斤漲至了33.24元/公斤,增幅超過98%;昆明當前的商品房均價,相較于10年前和5年前,各自約有115.7%和75.3%的漲幅;而以最新的12月6826畝、總價289億元的計劃供地來看,本地土地畝均價為近5年第二高。

12月昆明的土地畝均價,處于近5年第二的高位

不難發現,物價、房價、地價,在近10年間整體都處于上行通道中,而其背后的原因,是整體經濟形勢的向上:2001年至2018年,云南的CPI保持了平均每年2.4%的穩定增速;而2020年11月末的國內M2余額約為217.2萬億元,相較于2010年末時的72.6萬億元,增加了近200%。

可以說,在這樣的社會經濟背景下,要求一個商貿城的租金維持10年、5年前的水平不變,無疑是違反經濟規律的。能夠以8年前的價格作為競拍底價,已經是商貿城經營方做出的很大讓利了。

能看到,無論是定價還是競拍,其根本的出發點都是市場經濟形勢與規律。立足當前的實際經濟情況定價,競拍價高者得,才能最忠實反映商鋪本身的價值。不是新螺螄灣不是轉租戶也不是經營戶,而是讓市場來做出最終的裁決。

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